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La Loi Pinel

Soutenir la vente de logements actuels tout en développant le marché locatif: la loi PINEL, qui a remplacé la loi Duflot, en octobre 2014, a des objectifs ambitieux. Pour cela, elle pousse plus loin les avantages offerts aux acheteurs futurs. La loi PInel est accessible à tout contribuable domicilié en France. Elle constitue un dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif dans l'immobilier neuf.

En clair, tout acheteur qui se portera acquéreur d'un appartement neuf dans le but de le louer aura droit à une réduction d'impôt directement déduite du montant d'impôt final qu'il aurait dû payer. Les sommes que le contribuable pourra soustraire sont fonction du prix d'achat (majoré des frais de notaire)

Ainsi, l'acheteur peut déduire jusqu'à 21% maximum du prix d'achat du montant de ses impôts.

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Les autres résidences avec services

Différents types de résidences représentent un marché très intéressant pour investir en LMNP, parmi lesquels:
Résidences de Tourisme.
Résidences Hôtelières.
Résidences d’Affaire.
Selon leur nature et leur localisation, ces résidences sont composées d’un nombre variable de logements et proposent des services tels qu’accueil, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo, etc.
Les appartements sont de taille différente selon le type de résidences:
En principe petites pour les résidences hôtelières et d’affaire et jusqu’à des T4 voir T5 pour des résidences de tourisme.
Ainsi, la taille conditionnera en partie le montant de l’investissement unitaire. L’investisseur peut ainsi faire l’acquisition d’un ou plusieurs lots (appartements ou parfois petites maisons de vacances) dans une voire plusieurs résidences. Aucun régime spécial n’ayant été prévu pour l’imposition des revenus provenant des résidences-services, on applique les règles générales en fonction des clauses des contrats de location.

Fonctionnement d’un investissement LMNP en Résidence Services:
Achat d’un bien en résidence services loué par bail commercial pendant minimum 9 ans,
Loyers annuels générés < 23 000 € TTC,
Récupération de la TVA sur l’investissement (définitivement acquise au bout de  20 ans),
Déficits de l’opération reportables sur les revenus de même nature (BIC non professionnels),
Loyers nets d’impôts (non fiscalisés) pendant 20 à 30 ans grâce à l’amortissement comptable du bien.
Dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit  le taux d’occupation de la résidence.
Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction.
A terme, deux options: prolonger le bail ou vendre le bien;

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Les EHPAD en LMNP, un placement sûr

Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont aujourd’hui l’un des investissements les plus sûrs et les plus rentables dans l’immobilier.
L’EHPAD permet de se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés et d’obtenir la sécurité et la protection de son investissement sur un marché très porteur (notamment du fait du vieillissement de la population).
Aujourd’hui, mieux qu’une défiscalisation, l’investissement en EHPAD est le placement idéal pour obtenir des revenus supplémentaires nets d’impôt et ainsi préparer et améliorer sa retraite.
 
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) lors d’un achat en EHPAD permet de récupérer la T.V.A sous trois conditions :
- Le logement doit être situé dans une résidence avec services.
- Le loueur doit signer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services suivants (entretien du linge de maison, repas, accueil, gardiennage et entretien des parties privatives).
- Enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (20%). A noter que dans un statut EHPAD, ces trois conditions sont intégrées d’office lors de l’investissement.

En EHPAD, le premier avantage fiscal est quasi immédiat, la T.V.A. récupérée est utilisable de différentes manières: remboursement d’une partie du crédit si le crédit est amortissable, placement sur un contrat d’assurance vie…

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Les résidences étudiantes

Avec 161.000 chambres universitaires pour 2,2 millions d’étudiants, le constat est sans appel : le marché du logement étudiant est porteur !
Les résidences étudiantes sont composées de nombreux logements et proposent des services tels qu’accueil, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo, etc.
Les appartements sont principalement petites surfaces de type studios et T2.
L’investisseur peut ainsi faire l’acquisition d’un ou plusieurs appartements dans une ou plusieurs résidences étudiantes.


Fonctionnement d’un investissement LMNP en Résidence Etudiante
Achat d’un bien dans une résidence avec services loué par bail commercial pendant minimum 9 ans,
Loyers annuels générés inférieurs à 23 000 € TTC,
Récupération de la TVA sur l’investissement (définitivement acquise au bout de  20 ans),
Déficits de l’opération reportables sur les revenus de même nature (BIC non professionnels),
Loyers nets d’impôts (non fiscalisés) pendant 20 à 30 ans grâce à l’amortissement comptable du bien.
Dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit  le taux d’occupation de la résidence.
Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction.
A terme, deux options: prolonger le bail ou vendre le bien.


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Le démembrement

Investir en démembrement, en quoi ça consiste ?

L'investisseur privé acquiert, pour 50 à 60% de sa valeur, la nue-propriété d'un bien de qualité.

L'usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (15 à 17 ans) par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative.  Il prend en charge, sur toute la durée, l'intégralité des frais, travaux et taxes.

Au terme de l'usufruit, l'investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien qui aura été entretenu et remis en état.

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire peut revendre la nue-propriété de son bien mais ne pourra en aucun cas l'utiliser.

Du fait de l'absence de loyer, il n'y aura aucune imposition supplémentaire sur le revenu. Vous gardez toute latitude pour imputer vos intérêts d'emprunt sur vos revenus fonciers existants ou à venir, procurant une économie d'impôts sur le revenu et de contributions sociales (maximum.52,1%).


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Investir grâce au dispositif Malraux

Le dispositif Malraux vous permet dans le cadre de l'acquisition ou la rénovation d'un bien immobilier ancien éligible au dispositif Malraux, de bénéficier d'importantes réductions d'impôt sur le revenu (entre 22 et 30% du montant des travaux).

L'investissement d'un bien immobilier ancien avec le dispositif Malraux permet donc de :

  • Se constituer un patrimoine immobilier de grande qualité, financé en grande partie par ses locataires, l'effet de levier du crédit et les importantes économies d'impôts.
  • Percevoir des revenus complémentaires protégés de l'inflation,
  • De bénéficier de très importantes économies d'impôts non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
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Dispositif Monument historique

Le dispositif Monument historique vous permet dans le cadre de l'acquisition ou la rénovation d'un bien immobilier qualifié de Monument historique, de retrancher de vos revenus fonciers et pour le surplus sur vos autres revenus, on parle ici de revenu global, le montant total des travaux et frais engagés pour la conservation et la remise en état de ce bien.

L'investissement en monument historique permet donc de :

  • Se constituer un patrimoine immobilier d'exception, financé en grande partie par ses locataires, l'effet de levier du crédit, les importantes économies d'impôts et l'éventuelle aide de l'état finançant une partie des travaux.
  • Percevoir des revenus complémentaires protégés de l'inflation,
  • De bénéficier de très importantes économies d'impôts non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
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Girardin industriel

Le dispositif girardin industriel, autrement appelé réduction « one shot », offre la possibilité à l’investisseur de défiscaliser chaque année la totalité ou une très grosse partie de son impôt sur le revenu. Vous versez une certaine somme, et vous avez en retour une réduction d’impôt supérieure à la somme versée (le dispositif présente

L’investissement en Girardin industriel poursuit un but exclusivement fiscal et permet donc de :

  • Bénéficier de réductions d’impôts très conséquentes sans qu’il soit nécessaire de réaliser un investissement significatif (le ticket d’entrée est de quelques milliers d’euros),
  • Se dégager par le gain fiscal, une capacité d’épargne tous les ans afin de financer une épargne progressive et régulière ou un investissement plus lourd (acquisition immobilière..)
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